欢迎访问! 海南不动产服务网提供海南房产过户、房产抵押贷款、海口房产过户代办、二手房按揭、贷款等服务。买房零风险,费用更透明
联系客服

服务热线:15108903705

公司新闻

新闻中心

联系我们

随时随地为您提供服务

15108903705 QQ:354985427

海口房产过户和赠与营业税:买家避税花样与存在风险

发布时间: 2022-09-18 22:38:14 浏览次数:496

海南房屋赠与是指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为,房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定,单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生征税行为,原则上赠与人是需要缴纳营业税的,缴纳营业税的税率是5%。

注意:近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征营业税;其他人之间的房产赠与行为,应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的,符合免征营业税条件的,仍可以免征营业税,比如,个人将购买满5年的住房对外赠与的,可免征营业税。

经典案例案例一:

李女士手头有套房子价值100万元,有买主愿意出110万元买下这套房子,但是新政策出台,让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费,落入自己口袋的钱似乎少了不少,于是本月初李女士在中介的帮助下以明赠与、暗交易的方式办完了手续,把这套房子转让了出去。
但是通过这种方式李女士心里也有个疙瘩,她表示:虽然这种方式可以避税,但心里还是有点儿担心,他们走的程序是先收取购房者1万~2万元的定金,然后去公证处公证赠与手续,再缴纳一半的房款,最后才去海口房管局过户。但是如果先公证过后,购房者直接拿赠与公证书完全可以通过法律或者别的渠道把房屋归到自己名下,如果这种情况发生,那么自己可就得不偿失了。

案例二:

史小姐在美兰区看中一套二手房,价格120万元,面积合理,装修也不错,史小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉史小姐,这套房子是房主2017年才购买的。按相关规定,购房未满5年需征收5%的营业税。见史小姐打起了退堂鼓,中介便给史小姐出了一个主意,让史小姐和卖方先签订房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归史小姐所有,史小姐把购房款交一部分给卖方,5年后再去办理过户手续,这样就可以合理避税。
其实,这种方式的市场潜在风险很大。房屋是不动产,不动产物权变动的公示方式为登记,也就是说不动产买卖仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时,房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
海南不动产服务网专家指津
因赠与行为没有发生市场化交易,而是一种民事行为,所以一般只收取部分手续费用。但是,采取明赠与、暗交易的买卖方式,对双方当事人都有很大风险。对买家来说,如何约定付款方式,就是一个重要问题,因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与,即使买家已经付了定金,也对出售方没有约束力。
此外,我国《合同法》规定:赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。也就是说,如果买方收到的房屋出现质量问题,就很难要求原主人赔偿。另外,买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种赠与的方式承担的风险相对较大,如果私下交易被揭穿,双方都要承担相应的法律责任,还要补缴税款和罚款,对于双方来说都得不偿失。